Пока одни искренне надеются, что уж теперь-то заметно подскочившие в цене новостройки снова подешевеют, другие опасаются, что покупка нового жилья, напротив, станет недоступной. Кто прав, к чему готовиться и предпринимать ли что-то прямо сейчас? Реально ли выйти на сделку, пока ставки не взлетели, и есть ли альтернативы ипотеке на челябинском рынке? Разбираемся вместе с экспертами.
О том, что программу ипотеки с господдержкой рано или поздно свернут, предупреждали уже не раз. Сроки периодически сдвигались, и даже сейчас анонсы о завершении формулируют осторожно, с допущениями и оговорками. Но надеяться на чудо вряд ли стоит.
— Прогнозировать сейчас сложно, но государственная поддержка в любом случае закончится, потому что есть задача сделать помощь более адресной. То есть остается, например, арктическая ипотека, дальневосточная, программы для новых территорий — все они имеют географическую привязку, чтобы поддержать тот или иной регион. В Челябинской же области с 1 июля останется по факту только семейная ипотека и IT-ипотека для IT-специалистов, — прокомментировали в одном из банков.
При этом условия по семейной ипотеке тоже будут ужесточаться. Сейчас взять такой кредит могут семьи (включая родителей-одиночек с детьми) с одним ребенком, который родился с 1 января 2018 года до 31 декабря 2023 года, с двумя и более детьми младше 18 лет или с ребенком с инвалидностью. Есть вероятность, что после обновления программы льготная ставка 6% годовых будет действовать только для семей с детьми до 6 лет. Для тех заемщиков, чьи дети старше, ставку могут повысить вдвое, до 12% — пока что эти меры рассматриваются как один из возможных сценариев.
После отмены программы процентная ставка по кредиту подрастет на несколько пунктов. Сильно ли это ударит по кошелькам?
— Разница будет вдвое. Если сейчас, например, ежемесячный платеж составляет 16 тысяч рублей, то после 1 июля при прочих равных человек будет отдавать уже по 32 тысячи. А если оценивать размер переплаты за все время кредитования, то счет идет на миллионы рублей, — предупреждает специалист по недвижимости, руководитель отдела продаж ЖК «Западный луч» Юлия Тупицина.
— Чтобы понять разницу, достаточно открыть любой ипотечный онлайн-калькулятор. Вбить ставку 6–8 процентов, как сейчас. И допустим, 16 процентов, которые ожидаются после отмены льготной программы. Конкретные цифры зависят от того, какая сумма берется, на какой срок, но в любом случае и размер ежемесячного платежа, и переплата будут ощутимо выше, — отмечает инвестор и финансовый блогер, создатель YouTube-канала «Инвестор 2.0» Максим Пыленок.Многие считают, кто когда ставки на первичку и вторичку практически сравняются, то последует резкое снижение спроса на новостройки — и, как следствие, цены пойдут вниз.
— На самом деле, ценообразование квадратного метра на первичном рынке складывается не только из цены цемента, металла и так далее. Сюда входит и стоимость человеческого ресурса, рабочей силы и еще ряд факторов, которые нужно учитывать. Так что больших скидок ждать не стоит. Возможно, будут какие-то точечные акции — например, на большие квартиры, — отмечает представитель банка.
Что касается каких-то новых специальных программ, они могут появиться под потребности рынка, считает эксперт. Но если люди и дальше будут покупать жилье по возросшим ставкам и ни банк, ни застройщик не понесут дополнительных расходов, то вряд ли будет необходимость что-то изобретать.
— Если пойдет спад продаж, то возможны какие-то новые совместные программы от банков и застройщиков. Но сначала в любом случае нужно посмотреть, как рынок поведет себя после первого июля. Не забываем, что лето — это всегда достаточно спокойный сезон, люди уезжают на отдых. Оценить активность рынка можно будет ближе к осени, — обращает внимание спикер.
— Снижаться цены не будут. Мы пережили пандемию, СВО — вопреки всем прогнозам и ожиданиям падения не было. Назад цены точно не откатятся, — уверена Юлия Тупицина.
— Если смотреть на рынок с 90-х годов, всё это время недвижимость только росла в цене в долгосрочном тренде. В краткосрочном, конечно, бывали корректировки, но если брать период в три, пять, десять лет — всегда идет рост. У меня вчера была клиентка, она ждет снижения цен уже шесть лет. И мы как раз говорили, что в 2018 году она могла купить квартиру-студию на Северо-Западе за 800 тысяч рублей. Сейчас эта студия стоит 2 миллиона 400 тысяч рублей. А человек всё ждет, пока цены упадут, — рассказывает Максим Пыленок.
Многие ожидают, что в июне спрос на квартиры будет рекордным. Похожая ситуация была в сентябре 2023 года, когда менялся размер ставки и размер первоначального взноса. Значит ли это, что в ближайшее время в отделы продаж и банки выстроятся очереди из покупателей?
— Сейчас есть определенный подъем, — отмечает Юлия Тупицина. — Например, инвесторов информация об отмене льготной ипотеки подстегнула. Это объяснимо: если сейчас взять студию за 6 миллионов по ставке 6% и платить хотя бы год — уже через год квартира точно вырастет в цене. При этом платежи будут на уровне инфляции.
Конечно, многое зависит от конкретного объекта. Важно учитывать локацию, качество застройки, инфраструктуру.
— Если брать центр города, монолита сегодня строится мало. В «Западном луче», например, в готовых домах все квартиры полностью проданы. В конце этого года сдается пятый дом, в 2025 году передаем жителям ключи, остается шестой — последний, — рассказывает специалист. — Здесь удобная транспортная развязка, близость образовательных учреждений, спортивных и культурных объектов, сам комплекс расположен между парком и рекой, рядом благоустраивают набережную — такое жилье пользуется спросом, и свободных объектов все меньше.
— Если есть цель поменять арендное жилье на свое, либо семье нужно расширяться, стоит ли ждать? Тут вопрос к покупателям. Готов ли человек и дальше платить за съемное или жить с детьми в однокомнатной? Пожалуй, ждать нет смысла — жить нужно сейчас. Дети рождаются сейчас, они растут, и воспитывать их нужно сейчас. Через 5−7 лет уже будет поздно, — уверен Максим Пыленок.
Эксперт считает, что тянуть время и откладывать покупку рискованно — ведь если квартира нужна, то потом придется приобретать ее на куда менее привлекательных условиях.
— Сейчас в запасе еще есть максимум месяц. В прошлый раз, когда была похожая ситуация и поднималась ставка на вторичку, у людей был месяц-полтора. Кто успел тогда взять в ноябре-декабре под 8, 9, даже 10 процентов — сейчас платят по комфортной ставке. А те, кто не успел, но необходимость осталась, они купили недвижимость позже — и теперь сильно переплачивают.
К слову, если ставки по ипотеке со временем снизятся — можно будет сделать рефинансирование. Так было в 2010-х годах, когда ставка падала, и люди перекредитовывались с 18% на 11%, напоминает Максим Пыленок. Но ждать гипотетического понижения можно долго. И если ставка в итоге будет только расти, то отыграть всё назад и взять ипотеку на более доступных условиях уже не выйдет. Это еще один аргумент не откладывать решение надолго.
— Тянуть до последнего и запрыгивать в последний вагон уходящего поезда — это особенность нашего менталитета. Поэтому, я думаю, и застройщики, и банки морально готовы, что люди придут где-то после 10 июня и будут говорить: «Вы знаете, мне очень надо, вы поймите, это мой последний шанс». Мы готовы всё это оформлять и выдавать. Самое главное, чтобы кредитный договор был подписан до 30 июня. По большому счету, если заемщик получает положительное решение банка, выход на сделку занимает 2−3 дня, поэтому успеть получить льготную ипотеку пока что вполне реально, — считает эксперт.
Стоит ли ждать более-менее равноценную замену существующим льготным программам от государства, пока сказать сложно. Но уже сейчас девелоперы стараются предложить клиентам различные механизмы для комфортного и максимально доступного приобретения жилья.
— Недвижимость в «Западном луче» сейчас можно оформить в рассрочку от застройщика. Достаточно внести 15% от общей стоимости квартиры в качестве первоначального взноса. Затем до ноября 2024 года можно рассчитываться индивидуальными платежами — нет жестких ограничений по сумме и точному графику. Когда дом введут в эксплуатацию, на остаток стоимости уже можно будет оформить ипотеку. А если человек к этому времени, например, хочет продать текущее жилье — то есть вариант обойтись и вовсе без ипотечных средств. Так что варианты и альтернативы есть, и наверняка будут появляться, — подытожила специалист по недвижимости, руководитель отдела продаж ЖК «Западный луч» Юлия Тупицина.